LE DISPOSITIF :
Sont considérées comme des loueurs en meublé professionnels LMP ou non professionnels (LMNP), les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés.
Elles sont à ce titre imposées aux Bic (Bénéfices Industriels et commerciaux).
En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances.
Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :
AMENDEMENT BOUVARD-CENSI - NOUVEAU DISPOSITIF du LMNP
Principe de l'amendement Bouvard-Censi
L'amendement Bouvard est un amendement (n° 11) à la loi finance 2009.
Il a pour but de permettre aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que ceux présentés par la loi Scellier.
Comme la loi Scellier, l'amendement permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable.
Le LMNP permet également de récupérer la TVA à hauteur de 19.6% du prix du bien. Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 années incluses).
Toutefois, l'investisseur aura le choix entre le nouveau dispositif "Bouvard" ou l'ancien dispositif qui consiste à amortir la partie immobilier et mobilier du bien et permettre de générer des revenus locatifs quasiment défiscalisés.
LE DISPOSITIF LMNP :
Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel.
LA FISCALITE du LMNP :
Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des Bic ou micro BIC (si les recettes sont inférieures à 15 000€). Le loueur non professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.
LE NOUVEAU REGIME DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS DANS DES RESIDENCES MEUBLEES - L'AMENDEMENT BOUVARD-CENSI :En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances. (dernier texte en vigueur : texte adopté n° 265, session du 9 avril article 8B)
Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :
PERSONNES CONCERNEES :
Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt (pas d’acquisition possible par une société SARL de famille). L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
OPERATIONS CONCERNEES :
- Acquisition d’un logement neuf : les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
- Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : pour le bénéfice de la réduction d’impôt, aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : la réhabilitation ou la rénovation s’entend des travaux qui
permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués cidessus,
aucune condition de délai de réalisation des travaux n’est exigée.
LOGEMENTS CONCERNES :
Rappel 2 cas possibles :
- Cas d'un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA)
- Cas d'un logement ayant plus de quinze ans, et rénové:
Cependant la récupération de TVA est très limitée).
Les logements :
- Résidence universitaire avec services
- Résidence de tourisme classée
- Résidence de santé publique comme définie dans l'article L. 6111-2 du code de la santé publique
- Résidences définies dans l'article l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des famille
- Les logements destinés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code) géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale
MODALITE D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT BOUVARD-CENSI :
- engagement de location : les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit
la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- l’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Si la location dure moins de neuf et sauf cas de force majeure - naissances multiples, licenciement, divorce ou déménagement a plus de 200km - il y aura requalification fiscale.
FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D’IMPOT :
Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT :
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011.
AMORTISSEMENT DES BIENS :
- Pour les biens bénéficiant de la nouvelle réduction d’impôt, les amortissements ne pourront être pris en compte que sur la fraction supérieure à 300.000€.
- Pour les biens ne bénéficiant pas de la nouvelle réduction d'impôt, les amortissement sont inchangées vis à vis de l'ancien statut LMNP (amortissement de l'immobilier et du mobilier à hauteur de 100 % hors partie terrain)
Toutefois l'investisseur aura le choix d'opté pour la réduction d'impôt ou pour le régime LMNP classique, les programmes bénéficiant de la nouvelle réduction d'impôt n'impose pas le nouveau régime "BOUVARD".
de ce fait, même pour les programme éligible à la nouvelle réduction d'impôt vous pourrez opter pour le régime du LMNP Classique.
PLAFONNEMENT GLOBAL DES NICHES FISCALES :
La nouvelle réduction créée doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. On rappelle que ce plafond est fixé à 25 000 € majoré de 10 % du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu pour les investissements réalisés en 2009.
A partir de 201, le plafonnement est ramené à 20 000 € majoré de 8% du revenu servant de base au calcul de l’impôt sur le revenu.
Il est possible d'effectuer d'autres opérations de défiscalisation si elles portent sur un bien différent. Il reste cependant impossible de dépasser le plafond des niches fiscales.
Textes de référence
• Amendement n° 11 BOUVARD
• Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires de gîtes ruraux dès lors que ces derniers ne constituent pas l’habitation principale ou secondaire du locataire.
• Article 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965
Article qui dispense de taxe professionnelle les propriétaires qui louent des locaux faisant partie de leur habitation et classés “meublés de tourisme”.
• Références au Code général des impôts
Articles 260 D et 261 D 4°.
Article 46 AGA de l’annexe III du CGI.
• Article 129 de la loi du 29 juillet 1998, codifiée aux articles L. 632-1 à L. 632-3 du Code de la construction et de l’habitation
Article réglementant les rapports entre propriétaires détenant quatre et plus de quatre locaux meublés et leurs locataires.
• Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005)
Loi encadrant le régime juridique de la location meublée
Dernier texte en vigueur :
CONSULTABLE SUIVANT LE LIEN SUIVANT :
http://www.assemblee-nationale.fr/13/ta/ta0265.asp
TEXTE ADOPTÉ n° 265
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ASSEMBLÉE NATIONALE
CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958
TREIZIÈME LÉGISLATURE
SESSION ORDINAIRE DE 2008-2009
9 avril 2009
PROJET DE LOI de finances rectificative pour 2009.
L'Assemblée nationale a adopté, dans les conditions prévues à l'article 45, alinéa 3, de la Constitution, le projet de loi dont la teneur suit :
Voir les numéros :
Assemblée nationale : 1ère lecture : 1494, 1511 et T.A. 246.
1580. Commission mixte paritaire : 1581.
Sénat : 1ère lecture : 297, 306 et T.A. 64 (2008-2009).
Commission mixte paritaire : 319 (2008-2009).
…./….
Article 8 B
I. - Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Après les mots : " hauteur de ", la fin du premier alinéa de l'article 39 G est ainsi rédigée : " ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt. " ;
2° L'article 199 sexvicies est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa du I, après l'année : " 2009 ", sont insérés les mots : " et jusqu'au 31 décembre 2012 " ;
a bis) Au 1° du même I, après les mots : " des familles ", sont insérés les mots : " , une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément "qualité" visé à l'article L. 7232-3 du code du travail " ;
b) Le II est ainsi rédigé :
" II. - La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
" Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011.
" Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l'indivision.
" La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.
" Pour les logements acquis neufs, en l'état futur d'achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet d'une réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
" Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
" Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. "
II. - Le I s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2009.
Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.
